Банки предлагают множество ипотечных программ, различающихся по нескольким критериям:

• процентная ставка и срок кредитования;
• требования к заемщику;
• требования к квартире;
• требования к процедуре оформления сделки и формам договоров;
• косвенные расходы (в том числе и банковские) при получении и погашении кредита;
• требования по страхованию и погашению кредита.

Перед тем как выбрать подходящую для себя ипотечную программу нужно учесть то, что вы получаете кредит на длительный срок. Десять или даже тридцать лет - это время, за которое ваши дети станут взрослыми. Поэтому, выбирая программу, надо думать не только о сиюминутной экономии, но и о том, что вам предстоит в течение всего этого срока ежемесячно общаться с сотрудниками данного банка (или иного кредитора). Это значит, что процедура обслуживания должна быть удобна и дешева, а изменения условий ваших платежей по кредиту должны быть только в сторону уменьшения (снижение ставки и т. п.).

1. Нужно выбрать валюту кредитования. Получение кредита в рублях на длительный срок гораздо предпочтительнее, чем в валюте, по нескольким причинам:

- в случае получения валютного кредита вам придется нести валютный риск в течение длительного срока - а как будет меняться в течение этого срока отношение курса доллара к рублю, а также законодательство в отношении операций с валютой - не знает никто;
- процедуры получения и погашения кредита в иностранной валюте более сложны и значительно более дорогостоящие;
- получать валютный кредит имеет смысл только в том случае, если ваш доход привязан к курсу этой валюты.

2. Нужно выяснить предусмотрено ли программой снижение процентной ставки по ипотеке. Ставки по вновь выдаваемым кредитам банки могут снижать, но будет ли распространяться это снижение на уже выданные кредиты? Условие о возможности снижения ставки по кредиту должно быть оговорено в кредитном договоре.

3. Сравните минимально и максимально возможный размер кредита по разным программам, срок кредитования и ставку по кредиту (как уже сказано выше, от этих параметров зависит размер кредита).

4. Сравните суммы кредита, которые вы сможете получить по разным программам исходя из своего дохода. Посчитать сумму кредита можно, обратившись на сайты банков, с использованием ипотечного калькулятора, или позвонив на горячую линию банка, или посоветовавшись с ипотечными консультантами.

Также необходимо узнать, каким способом нужно подтверждать свой доход по определенной программе банка. В настоящее время, наряду с предоставлением справки из бухгалтерии, применяются различные способы подтверждения получаемых доходов. Исходя из специфики получения дохода, может быть выбран тот или иной способ подтверждения дохода.

5. Уточните, что учитывается при расчете дохода и в чью собственность оформляется приобретаемое жилое помещение. При этом также следует уточнить, возможно ли учитывать доходы иных членов семьи. В соответствии с Семейным кодексом РФ, если вы состоите в браке, то приобретаемое имущество оформляется в общую совместную собственность, а все получаемые доходы считаются общим совместным доходом супругов, что и принимается в расчет. При этом супруг является солидарным заемщиком (сокращенно именуется созаемщиком).

Собственность на приобретаемую квартиру оформляется на заемщика (если вы состоите в браке - в общую совместную собственность супругов). Как говорилось выше, кредит выдается на приобретаемое жилое помещение под залог этого же жилого помещения. Оформление собственности на иных членов семьи, особенно несовершеннолетних, как правило, не производится, так как это значительно повышает риск банка при возможном обращении взыскания на предмет залога.

Если вы состоите в браке, но по каким-либо причинам не хотите оформлять совместную собственность, то банк, либо потребует предоставление брачного контракта по форме банка, либо предложит уладить ваши семейные конфликты до получения кредита. Это связано с тем, что в случае развода до момента погашения кредита переоформление заложенной квартиры возможно только на одного из супругов, и данная процедура требует достаточных трудозатрат как для кредитора, так и для заемщика.

Существуют программы, по которым данные требования минимизированы (в частности, по федеральной программе возможно оформление собственности на любого из заемщиков, на несовершеннолетних, на членов семьи, не являющихся заемщиками).

6. Оцените требования, предъявляемые к заемщику:

- способы подтверждения дохода;
- требования к образованию и квалификации;
- требования к наличию регистрации в регионе;
- требования к стабильности и месту нахождения фирмы-работодателя;
- список документов, который надо предоставить для получения кредита.

7. Оцените требования к жилому помещению:

- какое жилье вы можете приобрести на кредитные средства - как правило, это отдельная квартира или жилой дом, расположенный на административной территории того же субъекта РФ (города, области), где расположен банк;
- требования к предыдущим и настоящим собственникам квартиры. Не может быть предметом залога квартира, которой ранее владел или в которой был зарегистрирован заемщик или супруг (в том числе бывший) заемщика. Также не допускаются сделки между ближайшими родственниками. Если банк и разрешает проведение подобных сделок, то все расчеты (как первоначальный взнос, так и сумма кредита) должны быть проведены безналичным путем. Это требование диктуется тем, что подобные сделки могут быть признаны юридически ничтожными;
- возможно ли кредитование приобретения комнаты в квартире, кредитование на приобретение коммерческой недвижимости, кредитование жилья, на которое еще не оформлено право собственности (строящееся жилье);
- требования к году постройки, а также серии дома;
- дополнительный список документов по квартире.

8. Первоначальный взнос.

Необходимо уточнить размер первоначального взноса, а также узнать, требуется ли его дополнительное документальное подтверждение.

9. Оцените процедуру оформления кредита и ипотечной сделки.

- Наличие различных вариантов расчетов с продавцами. Если в банке существует только схема безналичного расчета, возможно, что будет сложно убедить продавцов квартиры в гарантированном получении средств.
- Сроки рассмотрения заявления заемщика, а также оформления сделки и выдачи кредита после предоставления полного пакета документов.
- Порядок оформления ипотечной сделки.
- Расходы за оформление сделки, как прямые, так и косвенные.

К расходам при получении кредита относятся:

1. банковские расходы: рассмотрение заявки заемщика; комиссия за выдачу кредита; оплата за аренду сейфовых ячеек и за перечисление средств;
2. страховые платежи (ставка по страхованию - 0,6%-1,2% от суммы кредита, увеличенной на 10%). При этом необходимо учесть, что договор страхования надо продлевать ежегодно, поэтому размер страховых выплат имеет не последнее значение;
3. экспертная оценка приобретаемого жилого помещения;
4. услуги риэлтора или ипотечного брокера (оплата зависит от сложности сделки);
5. плата за оформление и регистрацию договоров (устанавливается законодательством о госпошлине).

10. Порядок последующего погашения кредита.

В момент получения кредита заемщик, как правило, редко задумывается о последующем погашении кредита, тем не менее, эту процедуру надо будет производить ежемесячно в течение длительного времени, следовательно, она должна быть удобной и дешевой.

- Погашение валютного кредита, в отличие от рублевого, гораздо дороже. Если вы получаете заработную плату в рублях, то вам придется ежемесячно терять определенную сумму за счет разницы курса при покупке и при продаже доллара. Кроме того, при рублевом кредите нет необходимости следить за изменениями курса доллара, так как ваш платеж не зависит от изменений курса.
- При погашении валютного кредита вам придется производить платеж в определенном отделении банка, указанном кредитором, так как на территории РФ расчеты предусмотрены только в рублях. Если же вы погашаете рублевый кредит, вы можете перечислять средства из любого банка, выбирая его по территориальному признаку и режиму работы, а также договориться с бухгалтерией своей организации о перечислении средств в погашение кредита в счет заработной платы.
- Оцените, какой платежный период предусмотрен в договоре для ежемесячного погашения кредита: чем меньше период, в который вы можете производить погашение, тем сложнее вам будет производить оплату.